Neuregelung bei der Betriebskostenabrechnung von Mietwohnungen

Seit dem 1.9.2001 ist die neue Mietrechtsreform in Kraft. Mit der Reform werden unter anderem auch die Regelungen über die Betriebskosten-Abrechnung in einigen Punkten neu definiert. Die Vertragsparteien können wie bisher vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Die Vorauszahlungen für Betriebkosten sind nur in angemessener Höhe zu vereinbaren. Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen. Neu ist, dass die Abrechnung dem Mieter spätestens nach Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen ist.

Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter eine Nachzahlung nur noch dann verlangen, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht selbst zu vertreten hat. Dies kann z. B. der Fall sein, wenn der Grundsteuerbescheid erst nach Ablauf dieser Frist beim Vermieter eintrifft oder weil Versorgungsunternehmen ihre Abrechnung erst lange nach Ablauf der Abrechnungsperiode erstellen, sodass die Frist nicht mehr eingehalten werden kann. Eine zu Lasten des Mieters abweichende Vereinbarung ist gesetzlich ausgeschlossen.

Sofern keine besonderen Abreden bestehen, sind nach Auffassung der Richter des Bundesgerichtshofs in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:

  • eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
  • die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
  • die Berechnung des Anteils des Mieters und
  • der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.
Hinsichtlich der Vorauszahlungen hat der Vermieter grundsätzlich die vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug zu bringen. Denn es muss dem Mieter möglich sein zu überprüfen, welche von ihm erbrachten Leistungen der Vermieter bei der Berechnung seiner Saldoforderung berücksichtigt hat. (BGH-Urt. v. 27.11.2002 – VIII ZR 108/02)

Auch der Mieter hat Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Denkbar wäre hier, dass der Mieter z. B. über einen längeren Zeitraum schwer erkrankt war.

Die Fristen sind erstmals für Abrechnungen über Zeiträume anzuwenden, die nach dem 31.8.2001 enden; im Normalfalle ist dies das Jahr 2001.

Neu ist auch, dass in Zukunft nicht nur der Vermieter eine Anpassung der Betriebskosten-Vorauszahlungen vornehmen kann. Auch dem Mieter steht das Recht zu, die Anpassung "auf eine angemessene Höhe" sowohl nach oben als auch nach unten vorzunehmen.

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