Mieterhöhung – Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

• einen Mietspiegel,
• eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,
• ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
• entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

Sofern kein Mietspiegel vorhanden ist, kann auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zur Begründung herangezogen werden. Die Begründung muss dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht.

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 13.11.2013 entschiedenen Fall handelte es sich um eine Mietwohnung in der Nähe von Nürnberg. Da kein Mietspiegel vorlag, orientierte sich der Vermieter bei dem Mieterhöhungsverlangen an dem Nürnberger Mietspiegel und zog von diesem 30 % ab.

Die BGH-Richter entschieden in diesem Fall jedoch, das die Gemeinde R. mit etwa 4.450 Einwohnern mit der Großstadt Nürnberg mit rund 500.000 Einwohnern nicht vergleichbar ist. Die fehlende Vergleichbarkeit der Gemeinde R. mit der Stadt Nürnberg kann nicht durch einen prozentualen Abschlag auf die Nürnberger Mieten ersetzt werden. Gemäß der Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch ist der Mietspiegel einer anderen Gemeinde nur unter der Voraussetzung ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, dass es sich um einen Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt.