Schuldzinsenabzug bei einer teilweise vermieteten und teilweise privat genutzten Immobilie

Ein Steuerpflichtiger, der ein teilweise vermietetes und teilweise selbst genutztes Gebäude mit Eigenmitteln und Fremdmitteln finanziert, kann Darlehenszinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen, soweit er die Darlehensmittel tatsächlich zur Finanzierung des vermieteten Gebäudeteils verwendet. Vorteilhaft ist demnach für den Steuerpflichtigen, wenn er für den eigengenutzten Teil Eigenmittel verwendet und für den vermieteten Teil – soweit erforderlich – Darlehensmittel einsetzt. Die daraus resultierenden Zinsen können voll steuerlich geltend gemacht werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

In vollem Umfang werden sie nur dann berücksichtigt, wenn der Steuerpflichtige die Anschaffungskosten den eigenständigen Wirtschaftsgütern bildenden Gebäudeteilen zuordnet und die dem vermieteten Gebäudeteil gesondert zugeordneten Anschaffungskosten auch tatsächlich mit Darlehensmitteln bezahlt. Dies setzt zunächst voraus, dass der Steuerpflichtige den zivilrechtlichen einheitlichen Kaufpreis auf den selbstgenutzten und den zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudeteil aufteilt.

Darüber hinaus muss das (zur Finanzierung aufgenommene) Darlehen mit steuerrechtlicher Wirkung gezielt dem der Einkünfteerzielung dienenden Gebäudeteil zugeordnet werden, indem mit den als Darlehen empfangenen Mitteln die auf diesen Gebäudeteil entfallenden Anschaffungskosten tatsächlich bezahlt werden.

Der Zuordnungszusammenhang ist nach Auffassung des Bundesfinanzhofs in seinem Urteil vom 1.3.2005 unterbrochen, wenn das Auszahlungsverhalten des Steuerpflichtigen mit seiner Zurechnungsentscheidung nicht übereinstimmt. Denn der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen Darlehenszinsen und Anschaffungskosten kann nicht allein durch einen bloßen Willensakt des Steuerpflichtigen begründet werden.

Mit Urteil vom 3.4.2003 hat das Finanzgericht Münster zum gleichen Thema entschieden, dass die zahlenmäßige Übereinstimmung (Deckungsgleichheit) von anteiligem Kaufpreis und Darlehen für die Annahme einer gesonderten Finanzierung bereits ausreicht, obwohl die Eigen- und Fremdmittel auf einem Girokonto zusammengeflossen sind und anschließend in einer Summe an den Veräußerer überwiesen wurden.

Nach Auffassung der Finanzverwaltung liegt in diesen Fällen keine gesonderte Zahlung vor, sondern lediglich eine rechnerische Zuordnung, die für die Annahme einer gesonderten Finanzierung nicht ausreichend ist.

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