Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters

In einem Fall aus der Praxis war eine Mieterin mit der geschuldeten Miete in Zahlungsrückstand geraten. Daraufhin hatte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt und auf Räumung und Herausgabe geklagt. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten – hier seine Hauptpflicht zur Zahlung der Miete – schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Der Bundesgerichtshof hatte nun zu entscheiden, ob die nachträgliche Begleichung von Mietrückständen eine fristlose Kündigung und auch eine vorsorglich ausgesprochene fristgemäße Kündigung unwirksam werden lassen. Die Richter entschieden, dass ein nachträglicher Ausgleich der Zahlungsrückstände innerhalb zweier Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden lässt, nicht dagegen ohne Weiteres auch die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung. Die Richter wiesen in ihrer Begründung darauf hin, dass die Vorschriften über die fristlose Kündigung einerseits und über die ordentliche Kündigung andererseits erhebliche Unterschiede aufweisen. Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung ist stets eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters. (BGH-Urt. v. 16.2.2005 – VIII ZR 6/04)