Darlehen:  Schuldzinsenabzug bei Anschaffung eines gemischt genutzten Gebäudes

Ein Steuerpflichtiger, der ein teilweise vermietetes und teilweise selbst genutztes Gebäude mit Eigenmitteln und Fremdmitteln finanziert, kann Darlehenszinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen, soweit er die Darlehensmittel tatsächlich zur Finanzierung des vermieteten Gebäudeteils verwendet. Vorteilhaft ist demnach für den Steuerpflichtigen, wenn er für den eigengenutzten Teil Eigenmittel verwendet und für den vermieteten Teil soweit erforderlich Darlehensmittel einsetzt. Die daraus resultierenden Schuldzinsen können voll steuerlich geltend gemacht werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Zuordnung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten: Der Abzug von Schuldzinsen als Werbungskosten setzt voraus, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten den einzelnen Gebäudeteilen zugeordnet werden. Nach einem Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 16.4.2004 gilt es Folgendes zu beachten:

  • Anschaffungskosten: Hier sollte zwingend eine nach außen hin erkennbare Zuordnung der Anschaffungskosten zu dem vermieteten und dem eigengenutzten Teil durch den Steuerpflichtigen, z. B. durch Aufteilung des zivilrechtlich einheitlichen Kaufpreises im notariellen Kaufvertrag, erfolgen. Trifft der Steuerpflichtige keine Zuordnungsentscheidung, werden die Anschaffungskosten den einzelnen Gebäudeteilen nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen anteilig zugeordnet.

  • Herstellungskosten: In Rechnung gestellte Entgelte für Lieferungen und Leistungen, die ausschließlich einen bestimmten Gebäudeteil betreffen (z. B. Aufwendungen für Bodenbeläge, Malerarbeiten oder Sanitärinstallationen in einer einzelnen Wohnung), sind diesem Gebäudeteil gesondert zuzuordnen. Diese Aufwendungen müssen entweder durch den Unternehmer gesondert abgerechnet oder durch den Steuerpflichtigen in einer gleichartigen Aufstellung gesondert aufgeteilt und ausgewiesen werden. Kosten, die das Gesamtgebäude betreffen (z. B. Aufwendungen für den Aushub der Baugrube, den Rohbau, die Dacheindeckung, den Außenanstrich), sind den einzelnen Gebäudeteilen nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen anteilig zuzuordnen. Dies gilt auch, wenn der Steuerpflichtige die Kosten für die Errichtung des gesamten Gebäudes einheitlich abgerechnet hat, ohne die auf die jeweiligen Gebäudeteile entfallenden Kosten gesondert auszuweisen.
Wirtschaftlicher Zusammenhang: Für den Werbungskostenabzug ist ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Schuldzinsen und den zugeordneten Anschaffungs- oder Herstellungskosten für den vermieteten Gebäudeteil unabdingbar. Dieser soll nur dann vorliegen, wenn dieser Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten tatsächlich mit den dafür aufgenommenen Darlehensmitteln bezahlt worden ist.

Die vorstehenden Grundsätze können – unter weiteren Voraussetzungen – auch für ein vom Steuerpflichtigen beruflich genutztes häusliches Arbeitszimmer angewendet werden, das als selbstständiger Gebäudeteil zu behandeln ist. Die vom Steuerpflichtigen vorgenommene tatsächliche Zuordnung von Darlehen bleibt auch maßgebend, wenn er die vormals selbst genutzte Wohnung später vermietet.

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