Kein Haftungsausschluss des Vermieters im Mietvertrag

In einem Formularmietvertrag vereinbarten Vermieter und Mieter den Ausschluss von Schadensersatzansprüchen des Mieters wegen Sachschäden, die durch Mängel der Mietsache verursacht werden, für die der Vermieter infolge leichter Fahrlässigkeit verantwortlich ist.

Zur Überprüfung der Frage, ob ein entsprechender Haftungsausschluss wirksam ist, wurde der Bundesgerichtshof in dieser Sache angerufen. Ein solcher Haftungsausschluss ist unwirksam, so die BGH-Richter, weil er die sich aus dem Gesetz ergebende Hauptpflicht des Vermieters einschränkt, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. In dieser Einschränkung liege eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Sie birgt die Gefahr, dass der Vermieter seine Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache vernachlässigt.

Bei der Abwägung der Belange von Vermieter- und Mieterseite fällt nach Auffassung der Richter wesentlich ins Gewicht, dass der Mieter sich vor den finanziellen Folgen der typischerweise von Mängeln der Wohnung verursachten Schäden nicht durch den Abschluss einer Versicherung schützen kann. Denn die übliche Hausratversicherung umfasst von Leitungswasserschäden abgesehen keine Schäden, die von Mängeln des Wohngebäudes ausgehen. Andererseits kann der Vermieter für Schäden, die durch leicht fahrlässige Verletzung seiner Instandhaltungspflicht entstanden sind, eine Haftpflichtversicherung abschließen, deren Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar sind. (BGH-Beschl. v. 24.10.2001 – VIII AZR 1/01)