Versorgungssperre durch den Vermieter nach beendetem Mietverhältnis

Der Bundesgerichtshof hatte sich erstmals mit der Frage zu befassen, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom bzw. Wasser einstellen darf.

In einem Fall aus der Praxis waren im Jahr 2000 Räume im Erdgeschoss eines "Kunsthauses" zum Betrieb eines Cafés vermietet worden. Nach einem Streit über die Verpflichtung des Vermieters zu Nebenkostenabrechnungen stellte der Mieter im Jahr 2001 seine Nebenkostenvorauszahlungen ein, später auch die Zahlung der Grundmiete, mit welcher er im August 2007 jedenfalls acht Monate im Rückstand war.

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wiederholt, zuletzt im August 2007. Zwischen den Parteien schwebt ein Räumungsverfahren. Der Vermieter drohte dem Mieter mehrfach an, die Versorgung der Mieträume mit Heizenergie zu unterbrechen. Der Bundesgerichtshof hatte nun zu entscheiden, ob sich der Mieter auf den sog. Besitzschutz berufen kann und es sich vonseiten des Vermieters bei der Einstellung der Versorgungsleistungen um verbotene Eigenmacht handelt.

Die Besonderheit des Besitzschutzes besteht darin, dass er auch einem unrechtmäßigen Besitzer (Beendigung des Mietverhältnisses und der Mieter ist zur Räumung verpflichtet) zusteht.

Der Bundesgerichtshof hat in der Einstellung der Leistungen jedoch keine besitzrechtlich verbotene Eigenmacht gesehen, sodass der Besitzschutz auf die Einstellung von Versorgungsleistungen nicht anwendbar ist. Damit sei die Sachlage vergleichbar mit der Einstellung der Leistungen durch Versorgungsunternehmen, wenn der Mieter die Leistungen unmittelbar von diesen beziehe. Die Versorgungssperre durch die Energieversorger werde ebenfalls nicht als Besitzverletzung angesehen.

Ein Anspruch des Mieters auf die Fortsetzung von Versorgungsleistungen kann sich nur aus dem Mietvertrag ergeben oder nach Beendigung des Mietverhältnisses nach Treu und Glauben aus sog. nachvertraglichen Pflichten. Eine Grenze für die Pflicht zur weiteren Belieferung sei aber jedenfalls dann erreicht, wenn der Vermieter hierfür kein Entgelt erhalte und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden drohe.

Bisher wurde in der Rechtsprechung und Literatur überwiegend die Auffassung vertreten, dass die Einstellung der Leistungen besitzrechtlich eine verbotene Eigenmacht darstellt. Eine solche Auslegung des Besitzschutzes gab auch einem unrechtmäßigen Besitzer, trotz rechtmäßiger Kündigung, eine starke Position. Dies hat sich mit der o. g. Entscheidung geändert.

Anmerkung: Es gilt zu beachten, dass die Einstellung der Versorgungsleistungen nur erfolgen darf, wenn der Mietvertrag beendet und der Mieter zur Räumung verpflichtet ist und nicht eine sog. "kalte Entmietung" rechtfertigt.

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