Wohnfläche:  Falsche Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag bzw. bei Mieterhöhungen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte in mehreren Fällen zu entscheiden, ob und inwieweit falsche Angaben bei der Wohnfläche von vermieteten Objekten eine Rolle für die Miethöhe spielen können.

  • In seinem Urteil vom 24.3.2004 (VIII ZR 295/03) stellte er fest: "Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht."

  • In einem weiteren Urteil vom 24.3.2004 (VIII ZR 133/03) führten die Richter aus, dass diese Grenze auch dann gilt, wenn im Mietvertrag nur "ca. xx m²" angegeben sind. Zwar lässt eine solche Formulierung erkennen, dass es den Mietparteien nicht entscheidend auf die genaue Wohnungsgröße ankommt, sondern durchaus Toleranzen hingenommen werden. Aber auch für solche Toleranzen ist die Grenze bei 10 % zu ziehen.

  • Diese auf die Wohnfläche bezogene 10-%-Grenze gilt auch bei Mieterhöhungen. Übersteigt demnach die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, so kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung der in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10 % beträgt. (BGH-Urt. v. 7.7.2004 – VIII ZR 192/03)

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